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En los contratos de arrendamiento de inmuebles a largo plazo, suelen implicar inversiones cuantiosas de los arrendatarios, resulta relevante tener en cuenta consideraciones en relación con las causales de terminación, especialmente en lo que respecta a la extinción del derecho del arrendador sobre el bien arrendado y la protección legal para el arrendatario.

¿Cómo puede extinguirse el derecho del arrendador?

Puede extinguirse por voluntad o culpa propia, como cuando el arrendador vende el bien o lo cede a un tercero. Por no haber pagado el precio de venta o como consecuencia de un remate judicial por acción de un acreedor (sea o no hipotecario) por expropiación o por una acción de extinción de dominio en su contra.

¿En cuáles de los eventos debe ser respetado el contrato de arrendamiento por terceros?

Quien adquiere el derecho sobre el bien habiendo pagado por ello debe respetar el contrato de arrendamiento si este fue celebrado por escritura pública y registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

Lo mismo sucede cuando un acreedor hipotecario adquiere el bien por adjudicación en remate, siempre que la escritura pública del arrendamiento se hubiera otorgado e inscrito en el registro de instrumentos públicos antes de la inscripción de la hipoteca.

En el caso de expropiación por utilidad pública, se debe dar al arrendatario el tiempo parta terminar las labores que ha iniciado. Pero si la causa de la utilidad es muy urgente y esto no es posible, o si el arrendamiento consta por escritura pública de varios años que aún no se ha cumplido, la Nación o quien haga la expropiación debe pagar al arrendatario una indemnización de perjuicios.

Finalmente, en los casos de extinción de dominio por sentencia judicial definitiva, el contrato continuara hasta el vencimiento del plazo pactado, sin perjuicio de las previsiones legales y contractuales sobre terminación anticipada de contrato de arriendo.

¿Cuáles son las desventajas de celebrar el contrato de arrendamiento por escritura pública?

Los principales factores son dos: los costos y pérdida de confidencialidad. Otorgar y registrar la escritura pública tiene costos considerables, ya que la base para calcular los derechos de notariado y de registro es el resultado de multiplicar el valor del canon por el plazo del contrato, y en caso de que el plazo sea indeterminado, se tomara como base 5 años. Por otra parte, la escritura implica dejar consignados datos de interés particular o del negocio en un documento público al que pueden tener acceso terceras personas.

¿Qué podría reclamar el arrendatario en caso de que se extinga el derecho del arrendador y los terceros no estén obligados a respetar el contrato por no constar en escritura pública?

Podrá reclamar al arrendador de la indemnización de los perjuicios ocasionados con la terminación del contrato que incluyen el daño emergente y el lucro cesante.